关于加强全市物业服务管理的建议

    物业服务企业的安全保障义务主要包括对物管区域内共用设施设备的安全保障义务和防范、制止物管区域内违反行为的安全保障义务。该义务性质有法定义务和约定义务。据调查，南充城区的老旧住宅小区面积约占全部住宅小区的35％以上，大多是开放式小区，没有物管用房和门卫室，无法实行封闭管理，小区环境、治安管理难度大。全市物业管理企业虽然有200多家，但是本土二级以上的企业只有7家，大多是物管企业资质等级较低，近年来，物管企业的经营成本不断上升，‘但是收费很难上调，普X-难找，人才难留，一线从业人员文化水平较低，年龄偏大，用工矛盾突出，随着大型建筑、高层建筑的增多，物业管理的专业化、智能化程度要求更高，很多企业难以胜任工作，用工风险和管理风险较大，物业管理水平难以提升。城市小区安全保卫工作难度的不断加大与物业管理企业专业化水平亟需提升的现实矛盾日益显现，由此引发的关于物业服务企业的安全保障责任纠纷较多。

    实践中，业主与物业管理企业之间的纠纷时有发生，多数焦点在于损失赔偿的问题，如在物业管理区域内业主丢失车辆，或因盗窃、抢劫等致业主人身、财产损失时，业主如难以找到侵权行为人，通常就会要求物业管理企业进行赔偿，以减小追回损失的难度，而这种赔偿要求有时甚至会超出物业管理企业依据物业服务合同所获得的利益。物业服务合同是双方发生法律关系的前提，如果物业管理企业未依照合同的约定做好安全防范工作致使业主遭受损失，应当承担违约责任。但是除违约责任外，物业管理企业也有可能承担侵权责任。在无第三人介入的情况下，物业服务企业承担的责任包括直接责任和替代责任；存在第三人侵害的情况下，物业服务企业未尽到安全保障义务的，致使第三人的侵权行为造成特定人的人身损害的，应当承担补充责任。但是，需要注意的一点是物业管理企业只是一个依法自主经营、以盈利为目的的企业，而社会治安的管理则是国家有关机关的法定职责，从公平角度看，不应把行政机关的责任全部推给物业管理企

业：并且，不能在无约定的情况下，无限扩大物业管理企业的管理服务职能，否则，物业管理企业承担的责任过大，将不利于物业管理的发展。

    建议

1、政府职能部门加大对物业管理机构的管理力度，促进物管机构履行服务职能。

2、各基层组织加大对物管和小区业主矛盾的调处力度，促进社会和谐。

    3、加大各职能部门、社区组织对所属小区电梯、消防等公共安全设施的检查监管力度，防止重大不安全事故发生。