关于加强保障性住房建设和管理工作的建议

党的十八大将“保障性住房建设”有关内容写入工作报告，为我们做好新时期的住房保障工作指明了方向。近年来，住房保障工作取得了明显成效，但还面临着不少实际困难和问题，主要表现在：一是上级补助标准较低，地方配套资金比例过高。以建设廉租房为例，实际建设成本在1500元/㎡左右，国家补助500元/㎡，地方财政需匹配1000元/㎡，而近年来各地保障性住房建设任务都比较繁重，地方配套资金需求较大，导致地方财政难以承受，造成住房保障资金严重短缺。二是建设用地征地成本过高。加上地方财力有限，落实建设用地困难，影响建设进度。三是集中居住人为造成“城中村”和“贫民窟”现象，加剧了不同阶层的社会分化，不利社会管理。四是住房保障资格认定所需信息涉及民政、车管、社保、公安等多个职能部门，而信息共享机制尚未建立，仍有少数不符合保障条件的对象享受住房保障的现象发生。五是对受保家庭收入动态监管难度大，准入退出机制有待完善，对不合条件却享受政策的对象缺乏强制的手段。

因此，建议：

在保障性住房建设方面实施三转变。一是由国有产权向共有产权转变。根据国家住房和城乡建设部和省政府关于探索建立保障性住房建设、管理、回收投资再投入的可持续机制，降低政府保障成本的指导思想，政府应推行共有产权模式，与困难群众共同出资建设保障性住房，按出资比例共享住房权益。政府收回的资金除支付工程款以外，余下部分作为土地出让收益。这样既不会冲击房地产市场，而且政府又获得了比房地产开发更高的收益，其实质是将开发环节的增值部分让困难群众受益了。二是由集中建设向配建转变。政府按照建设任务和规划，采取商住小区配建保障性住房的方式，在出让的商住用地时要求该项目在实施过程中必须配建一定比例的保障性住房，配建保障性住房的套数、面积、套型结构、建设标准、配套设施、违约责任等写入土地出让合同和规划批复文件，建成后的住房由政府无偿收回。这种模式，从政府层面推动不同收入阶层的居民混合住在同一社区，可以促进社会和谐发展，还实现了积极意义的“搭便车”，可以很大程度上缓解地方财政压力。三是有由政府包揽向市场化建设转变。将政府基础设施建设、棚户区改造、拆迁还房等保障性住房建设项目“打捆”对外进行招商竞标,吸引社会资金参与建设，由中标企业负责资金投入、市政基础设施、及保障房的建设。项目完工后,政府不仅可净得市政及相关配套设施,而且完成了保障性住房建设任务。除此之外，还可以鼓励各类投资主体在外来务工人员集中的工业园区建设公共租赁住房，由政府给予优惠政策支持。

在保障性住房管理方面推行三机制。一是推行保障性住房管理并轨管理机制。在核定收入难度大、法律法规不完善等情况下，对保障房供应类别分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费，此外，廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡。针对这些弊端，建议所有保障性住房都可“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价(准市场价)、分档补贴、租补分离”的运行机制。 关于定价方面，可参照市场价格确定公租房租金标准，并考虑当地经济发展水平、住房市场租金水平等因素，进行动态调整。同时，根据承租人的家庭收入水平，分档给予租金补贴。实行租赁服务和政府补贴分别实施，平行操作、有机结合，租赁运营机构负责公租房住房日常运营管理，政府(或用工单位)向承租人或受托运营机构或出租人发放租赁补贴。符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。二是推行住房保障信息共享机制。建立统一的住房保障信息管理系统，由政府牵头协调公安、民政、社会保障、住房城乡建设、金融、工商、税务、住房公积金等相关部门，搭建信息平台，实现信息共享，使查询、审批、统计、监督和管理等多环节联动，形成管理和监督合力。同时，健全保障房申请、审核、公示、轮候、分配等制度，实现公开透明运行。并且设立公布举报电话、信箱等，加强社会监督力度。三是强力推行保障房退出机制。制定相关的保障性住房法律政策，建立健全准入与退出办法以及对拒不退出人员的处罚办法，明确处罚执行部门，从立法的角度规范保障房建设分配管理主体的责任。积极探索建立长效化、规范化的保障性住房违规处理模式，针对不同的住房保障类型，加强监督管理。对经核实确实属于违规的家庭，立即执行退出程序，引入司法执行制度，坚决查处。依法惩处瞒报收入、转移资产等骗取住房保障的行为，严厉打击权力寻租、徇私舞弊等庇护违规违纪者的腐败犯罪，确保保障房的分配公平公正。