——《南充市物业管理条例》修订侧记
陈晓燕
物业管理涉及千家万户，与人民群众生产生活密切相关，提高物业管理水平对于推进基层社区治理、维护社会和谐稳定具有重要意义。2020年南充制定出台了《南充市物业管理条例》（以下简称《条例》），施行4年多以来，对规范全市物业管理工作，提高物业管理水平起到了积极作用。但随着经济社会快速发展、社区治理持续深入，群众法治意识不断加强，物业管理出现了车位（库）租售价格不合理、新能源汽车充换电设施安装安全隐患、老旧小区电梯加装维护等新问题和新矛盾。2020年制定出台的《民法典》和2021年修订的《四川省物业管理条例》，对物业管理相关制度进行了规范和完善，原《条例》中部分条款出现与上位法不一致情形，因此对《条例》进行修改已成为群众关切的热点问题。
成立修改专班 摸清立法需求
2023年新修正的《立法法》，将“基层社会治理”纳入了设区的市的立法权限，物业管理作为重要的基层治理单元，被称为城市基层治理的“最后一百米”，是新时期加强和创新基层治理的重要切入点。2023年11月，全国人大常委会法工委按照备案审查工作要求，对全国40余个省、市人大常委会发函，要求对地方法规中关于
“将按时缴纳物业费作为参选业主委员会成员必要条件”相关内容进行梳理和修改，并要求上半年完成修改工作。接到全国人大法工委来函后，如何在半年时间内高质量完成《条例》修改工作，成为摆在市人大常委会立法工作者们面前的一个难题。为了维护法制统一，推动我市物业管理与基层社会治理融合，维护各方合法权益，市人大常委会立即将《条例》修改纳入了2024年立法计划，并提出“坚持高质量立法、立足解决具体问题、组织全面修订”的工作要求， 于2023年12月正式启动修改工作。
《条例》修改时间紧、任务重、要求高，为有力有序有效推进修改工作，由市人大法制委、城环资委、常委会法工委、市司法局、市城管局、市房管局等主要单位和部门组成修改专班，制定了修改工作方案，明确责任，倒排工期，细化时间节点。《条例》修改专班分组、分批次，多角度、多维度、全方位开展立法调研，赴各县（市、区）调研座谈，深入相关部门、社区、物业小区、单独楼栋等实地了解具体情况，调研梳理出物业管理部门职责划分、业主委员会组建、物业服务人服务质效、维修资金管理、物业费用及公共收益收支等5类40个热点难点问题，与相关部门、街道社区、业主委员会及物业服务人员进行多次沟通，寻求施治对策。《条例（修订草案）》形成后，立即通过南充日报、南充人大网等媒体平台线上向公众公开征求意见、建议，线下书面征求各职能部门、各县（市、区）人大常委会及基层立法联系点人大代表的意见，同时征询省人大常委会法工委意见，委托西南交通大学对《条例（修订草案）》开展专家论证。
明确修改思路 把好“三道关口”
如何聚焦社会关注热点，针对难点问题进行创制性规定？修改专班研究明确了“坚持问题导向、把握公权力边界、维护合法利益”的修改思路。同时，鉴于《四川省物业管理条例》不久将再次修改，则此次《条例》修改不过多涉及物业管理核心规定，打破章节体例结构，确保条例与上位法保持统一协调和相对稳定，明确“突出补充细化，对上位法已作规定的条款不再重复表述，对上位法原则性规定进行细化，针对突出问题进行制度设计，预留政府和部门制定物业管理规范性文件的空间”的修改方向。在此次修订中，还结合南充实际和近年来物业管理方面行之有效的经验做法，保留并进一步完善原《条例》中物业项目负责人制度、投诉举报等具有地方特色的条款，力求立法“不重复、有特色、可操作、真管用”。
如何更好地保障法规质量呢？那就是必须把好专委会审议、法制委统审、常委会审议“三道关口”。一是把好专委会审议关，充分发挥市人大城环资委的专业优势，对《条例》修改的必要性开展认真审议，对相关部门职责、车辆充换电共用设施、停车位使用管理等提出专业务实的审议意见；二是把好法制委统审关，市人大法制委围绕《条例（修订草案）》合法性、适当性、规范性、协调性、操作性开展逐条审议，对草案体例结构、政府及相关部门职能职责规定、重大制度设计、群众关切的重大问题、法律责任设定等内容予以重点审议，对分歧较大的条款进行了单独表决，确保审议的严肃性、科学性和高质量；三是把好常委会审议关，充分利用常委会分组审议，听取吸纳委员意见，对共有资金管理内容进行优化重组，对充换电设施安装管理规定进行完善，新增住宅小区增设电梯规定，确保《条例》的针对性和实用性。
坚持问题导向 辩证“对症下药”
翻阅新修订的《条例》可以发现，这不是一部“大部头”法规，《条例》仅用四十四条规定，简洁明了地解决南充物业管理的实际问题，各条款与国家相关法律法规和文件紧密衔接，从当前物业管理中存在的突出问题和人民群众最关切的问题入手，针对物业管理部门职责不明、物业服务人服务质量不高、建设单位信息不公开、对物业服务人管理不力等问题，辩证施治，对症下药。
首先是明晰了各级政府及其部门职责，明确规定政府应当加强物业管理工作的领导，细化物业管理主管部门和相关部门职能职责，强调街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理中的指导、督促作用和居（村）民委员会的协助作用。其次是完善了物业管理制度体系，规定要建立老旧小区物业服务长效机制、维修资金专户存储和增值收益统筹机制等，建立健全多元纠纷解决机制和物业管理违法投诉、举报处置制度，保障物业管理有序开展。三是严格了建设单位信息公开等要求，规定建设单位应当将车位（库）纳入商品房预售方案，公开各物业类型的车位（库）配置情况，充分保障业主知情权，遏制车位（库）“捆绑销售”“坐地起价”等侵害业主权益的乱象；统筹建设邮件和快递收投服务场所或者智能收投设施等，保障新建物业小区能够满足业主需求。四是细化了物业服务人责任义务，补充了物业服务人合同解除后退出、接受审计、劝阻制止违法行为等规定，要求物业服务人为小区充电设施安装提供便利、不得无正当理由阻碍业主装修，加强小区电梯运行维护管理和二次供水设施清洗，鼓励物业服务人员为小区增值便民服务提供支持。
坚持有特色，体现针对性，注重创新性，确保实效性，一直以来都是南充地方立法的特色，这一特色在《条例》修改过程中得到了充分体现。我们始终坚持“针对问题立法、立法解决问题”的理念，把问题导向贯穿于《条例》修改全过程，精准聚焦住宅小区物业管理中亟须解决的实际问题，精确设计符合基层治理可操作制度，更好满足南充物业管理的实际需要。
2024年4月29日，《南充市物业管理条例》经南充市第七届人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订通过，2024年5月29日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2024年7月1日起正式施行。不到半年时间，市人大常委会完成了《条例》修订工作，跑出了南充地方立法加速度，是地方高质量为民立法的又一次生动实践。
（作者单位丨南充市人大常委会法制工作委员会）
